「88yh」10年后,等存到100万还能不能购房?内行人:跟预想的完全不同

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「88yh」10年后,等存到100万还能不能购房?内行人:跟预想的完全不同

88yh,10年后,等存到100万还能不能购房?内行人:跟预想的完全不同

最近关于城市等级划分引起网友们热议,事实上,房价也有城市等级划分。按照住房均价算,北、深、上、夏为第一阵营,均价在4万-6.5万之间;以三亚、广州、杭州领衔的房价新一线城市共计15个,均价在3.5-1.6之间;以成都、合肥、舟山领衔的房价二线城市共计30个,均价在1.6-1.2之间,这里面还有一半是三四线等级城市。另外,截止目前,全国住房均价过万的城市已经超过80个。这里所统计的价格仅是均价,实际上,均价1万的城市,稍微好点的地段,其住房均价是远高于一万的。

当前,不得不承认一个事实,大多数普通老百姓新买一套房不那么容易了。在小城市,房价虽然没大城市高,但收入水平较低,仅靠工资收入购房谈何容易?在大城市,工资收入虽然高很多,但房价没有最高只有更高,毕竟那么多有钱人也摆在那里。不少人有一种感受,存钱始终赶不上房价上涨,本来全款购房的,后来连首付都不够了,那么问题就来了,10年后,等存到100万还能不能购房?内行人:推导结果出乎预料。

在大城市拿出100万的人应该不少,但在很多中小城市,一下拿出100万存款的人应该不多。所以,我们按照一个家庭一年存10万计,一直存10年,共计100万,那么最终的本息是多少呢?

按照当前利率标准,到期本息共计=10万元*(f/a,10%,4.5)=10万元*12.062=120.62万元,其中不足5年按5年期算。

要回答这个问题,需要梳理出影响房价涨跌的三个关键因素:

一是货币贬值幅度如何?毫无疑问,钱只会越来越贬值,这主要是货币超发所致,货币超发的主要原因就是经济发展需要,这个没什么可讨论的。按照过去10年实际通货膨胀率7%算,非官方公布的cpi(很多大项未包含进去),随着经济增速进入“l”型,10年后,货币增速m2由2017和2018年的8%左右缓慢下降,货币贬值幅度预计在4%-4.5%区间。

二是土地财政替代率变化。不可否认,土地价格是影响房价的最重要因素之一,按照最近5年内的土地价格成本占商品房销售价格比例来看,基本在60-70%之间。而其他如建筑材料成本、人工成本、销售成本、管理费用和财务费用等占比并不高。换句话说,就建房本身来说,在一线大城市盖的房子成本比小城市盖房高不了多少,最大的价格差异就是土地价格,即使同一个城市,地价不一样,房价也相差甚大。

根据相关数据显示,2018年全国土地出让收入相比2017年继续增长,增幅达到1/4,总额超过6.5万亿,土地收入占本级财政也超过2017年的24%,也就是说地方财政收入每4元钱,就有1元钱是来自卖地收入。在未来10年,除了个别一线大城市外,其他诸如二、三、四线城市对土地财政的依赖度还会保持在一个较高水平。主要原因就在于地方城建和经济发展需要钱的地方太多,而土地收入是最直接、也是最快的。当然,从更长时间来看,随着城市化超过70%,可开发建设用地大部分用完,加之产业替代形成,彼时才会基本退出土地财政,并以诸如房产税类替代弥补。

三是人口因素。这是无法回避的问题,房价上涨的直接因素就是购房需求所致,离开人口供需谈房价显然是不现实的。如果说没有刚需购房,也就不可能存在投资需求,否则你投资的房产卖给谁去?按照联合国预测的数据来看,到2030年,中国大陆城市人口在2018年末8.3亿的基础上,再增加近2亿,城市总人口将达到10.2亿。

恒大研究院将这2亿人口流向作了一个划分,其中60%的人口将流入长三角、大湾区、雄三角、山东半岛、成渝、长江中下游、中原七大城市群,剩下的40%分布在除上面区域外的12个城市群。这里要特别注意的是,按照发达国家经验和国内实际,家庭小型化和改善性需求将弥补人口净增长放缓的缺口。所以,在未来10年,住房需求市场还会保持在一个相对高位。

由于上面3个因素的存在,虽不能推导出未来房价具体结果,但大概率的情况是,至少在未来10年内,房价不可能出现崩盘情况,未来房价还会继续上涨,只是不同的城市、不同的地段有差别而已,有的房子还会翻倍,甚至更多,有的只能跟通胀比跑,还有的看似涨价了,实际连通胀都跑不过。

我们统计了过去10来年的房价数据,2007年时,全国住房均价2800元/平米,2018年为8736元/平米,年均涨幅为近9%,相比同期通货膨胀率高2%左右,完胜通胀。期间对应的通货膨胀率大概在7%,但未来m2增速会逐步放缓,前面分析到未来10年通胀率可能降到4%-4.5%区间,那么,在住房需求大体保持相对高位的情况下,与之对应的房价涨幅由此前的年均9%下降到6%到6.5%,还是会高于通胀率,跑赢通胀还是大概率。当然这是全国平均,各城各地会有差异。

购房现场图

结果很明显,前面我们算每年存10万,10年后本息也就120万左右,但房价按照6%-6.5%的增幅均值算,10年时间,起码还会翻倍。换句话说,你现在100万能买得起的房子,未来要花起码200万,即使你现在一直存钱,到10年后,你还得再掏80万。这对于那些认为未来房价会越来越便宜的人来说,是不是跟他们的预想完全不同?

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